Yok estağfurullah, elbette kusura bakmam, her fikre de tartışmaya da açığım. Ancak cevabında neden yanıldığımı anlayamadım.
Mekanizmayı tarif ettim ve fikrimin de arkasındayım. Aşağıda da teknik olarak anlattım.
Burada ekonomi ile de ilgisi olmayan, etik dışı bir oportünizm var. Bilmem farkında mısın kira tablosundaki çubuğun nereye uzandığının?
Öncelikle o grafik yanlış:
1- Grafik kiraları değil ev fiyatlarını gösteriyor.
2- Onu da nominal olarak seçmişler, komple yanlış. Doğrusu
"Real House Prices" olmalıydı (enflasyondan arındırımış).
Aşağıda grafiğin doğru halini paylaşıyorum. Durum kötü ama o grafikteki değil.
Kaynak:
https://data.oecd.org/price/housing-prices.htm
Mesela devlet hiç birşey yapmasa, devlet oralı olmadı derdin.
Dünyadaki hangi model uygulanırsa uygulansın, mesela, İrlanda'daki gibi ev kiralarına limit getirselerdi, "elden" en çok parayı veren liste başına taşınırdı. Ya da başka bir senaryoda başka bir reaksiyon...
Serbest Piyasa Ekonomisinde yapabileceğiniz en kötü şey politikalarla beceremediğiniz şeyi uygulayamayacağınız yasaklarla engellemeye çalışmaktır. Hükümetin gerçekten birşey yapmasına gerek var mıydı? Zaten bu amaçla konut kira artışlarında TÜFE limiti vardı. Kaldı ki resmi TÜFE fiili enflasyonun çok altında kalıyorken.
Kiracı değilim, kirada mülküm de yok. Ancak, yukarıda yazdığım mekanizma bire bir gözümün önünde, çevremde, tüm ülkede yaşandı. Aşağıda daha teknik ve adım adım anlatacağım.
Tek bir sorum var. %25 kira artış yasağından sonra ülkedeki kira rayiçleri ne oldu. %25-30 seviyelerinde mi artı, yoksa %100-150 mi arttı? Eğer ilki gibi olduysa hükümet (devlet terimi biraz daha farklı) doğru yapmıştır. İkincisi olduysa yanlış yapmıştır. Gerisi laf-ı güzaf.
Ama biraz laf-ı güzaf yapayım:
İrlanda örneğine bakalım. İrlanda'da da 2016 yılından beri belli bölgelerde (RPZ - Rent Pressure Zones) kira artışlarına yasal benzer bir sınır varmış. Bir de şu habere bakalım:
İrlanda'da konut kiraları 12 yılda AB ortalamasının neredeyse 5 katı arttı. Yetkililer konut arzındaki artışın nüfus artış hızının altında kaldığını belirtti.
www.finansgundem.com
"İrlanda'da konut kiraları 12 yılda AB ortalamasının neredeyse 5 katı arttı."
Orada da işe yaramamış gibi görünüyor.
Hükümetin yapması gereken en başta irrasyonel (Daha önce de söylemiştim, bu tanım benim değil. Mevcut hükümetin mevcut maliye bakanının, göreve geldiğinde, mevcut hükümetin geçmiş ekonomi politikasına eleştirisi) politikalarla ekonomik düzeni bozmamak.
Hükümetin irrasyonel ekonomik politikalarını ilk defa eleştirmiyorum. Bugün dış gelir dengesi, sanayi üretim endeksi, yüklenilen kur korumalı mevduat zararı, net döviz rezervleri ve düşük (%14 lerde) tutmak uğruna bu kadar şey feda edilen politika faizinin bugünkü seviyesi (%42.5) hangisine bakarsak geçmişte boşuna uyarmadığımız anlaşılıyor.
Ama bozduktan sonra suni yasaklarla para akışını kontrol etmeye çalışıp da başarılı olan bir ekonomi politikası modeli yok. Bu bakterileri vücüda yayıp ondan sonra ataeşin 38den fazla yükselmesini yasaklıyorum demek gibi birşey.
Rasyoneli nasıl olur?
"Rasyonel" bir hedef belirlenir. Burada baz enflasyon olabilir, döviz kuru olabilir, büyüme olabilir. Tüm diğer göstergeler ve rasyolar buna göre ince bir şekilde planlanır ve tüm kamu ve finans kurumlarının liderliğinde tüm taraflarca bu göstergeler ve hedefler baz alınarak makro planlar mikro planlara yansır.
Daha da yazarım ama doğrusu nasıl olmalının bir kıymetinin olmadığı bir dönemdeyiz.
Ama şimdi siz hayal etmesi bile komik rakamları hedef diye açıklayıp ondan sonra bu rakamlara göre yasal sınırlar getirirseniz ve halkın buna uymasını beklerseniz orada yarattığınız irrasyonel durumu piyasa öyle ya da böyle bir şekilde normalize eder. Alçak piyasa deyin, hain piyasa deyin, dış güçler deyin, ne derseniz deyin. Dünyanın her yerinde piyasanın karakteri bu. Dünyada tefecilerin en çok para kazandığı yerler faizin en hor görüldüğü yerlerdir.
Önemli olan hükümetin güven verecek şekilde politika belirlemesi ve şeffaf bir şekilde uygulamasıdır.
Bakın bakalım fazla değil 1 yıl önce Merkez Bankası Başkanının 2023 enflasyonu tahmini ve 2024 enflasyon tahmini neymiş:
Son dakika gelişmesi... TCMB Başkanı Şahap Kavcıoğlu Enflasyon Raporu 2023-I Bilgilendirme Toplantısı'nda açıklamalarda bulunuyor. Kavcıoğlu, Merkez Bankası'nın 2023 ve 2024 enflasyon tahminlerinin sabit kaldığını açıkladı.
www.dunya.com
2023 tahmini: %22
2024 tahmini: %8
2023
%64.77 olarak gerçekleşti.
2024 için daha erken ama sadece geçen ayki yani
son 1 aylık enflasyona bakalım:
%2.93.
Dediğim gibi kiracı-evsahibi denkleminin bir yerinde değilim. Ancak, şimdi soralım:
1- Neden %25 mesela? %40 değil, %15 değil, %50 değil? Neye göre hesaplandı?
2- Neden eskiden olduğu gibi enflasyona endeksli değil ?
3- Aynı dönemde devletin cezalara, vergilere vb kalemlere yaptığı artışlar da %25 ile sınırlandı mı mesela? Örneğin 2023 yılında devletin bu tür kalemlerdeki artış oranını belirleyen "Yeniden Değerleme Oranı" kaba tabirle devletin zam oranı kaç biliyor musunuz? %122.93
4- Köprü geçiş ücretleri vb kalemlerdeki artışlar %25 ile sınırlandı mı mesela?
5- Şimdi bir kişi düşünelim. Bu sarmalın yaygınlaştığı 2023 yılı başında; yeni kiraya vermek istediği bir evi olsun. Açıkladım, resmi tahminlerin bir kıymeti yok pratikte. Yüzde 22ye inanmadı tabi. Kendi öngörüsüyle enflasyonu %70 tahmin ediyor. Kaba bir hesapla evinin makul kirası kendince 10 bin TL olsun.
Evini 10 bin liradan kiraya verse, bir sonraki yıl 12500 yapacak. Ancak %70 enflasyondan dolayı o 12500 TL bugünün 7352,94 lirası değerinde olacak.
İşin kötü tarafı da ne biliyor musunuz? Adam haklı enflasyon %22 filan olmadı. TUIK: %64.77 ENAG: %127
Adamın hiç bir art niyeti olmadığını düşünelim. Şimdi basiretli tüccar diyeceğimiz bu adam evini 10 bin liradan mı kiraya verir yoksa 3-5 yıllık Net Bugünkü Değeri (bu terimi bilmeyener lütfen araştırsın. önemlidir.) 10 bin liraya gelecek şekilde başlangıç kirasını revize mi eder.
Aslında ortada basit bir finans sorusu var, ülke kural vs boşverin şöyle tarif edelim:
Evinize bir fiyat biçeceksiniz ve her yıl en fazla %25 arttırabileceksiniz. Enflasyon ise önümüzdeki 3-5 yılda %70 seviyelerinde gerçekleşecek. Evinizinden beklediğiniz kira geliri 10 bin lira. Evinizi hangi fiyattan kiraya verirseniz beklediğiniz geliri 5 yıllık dönem için kayıpsız elde edersiniz.
MBA ve Finans Doktorası yapmış birisi olarak iddia ediyorum bu soruyu aynı bu cümlelerle dünyanın neresinde bir finans öğrencisine sorun alacağınız cevan 10 bin TL'nin çok üzerinde bir rakamdır.
16.859 TL dir.
Ama önce adam evini gerçekten 10 bin liraya verirse ne olur ona bakalım:
Kira geliri hızla erir, 5. yıl alacağı 24414 TL kira bugünün parasıyla 2923 TL eder. Ortalama kira geliri ise 5931.61 TL olur. (Basitleştirmek için kiranın her yılın başında yıllık peşin alınacağını kabul ediyorum. Yoksa durum daha da vahim.)
Peki kirayı 16859 olarak tespit ederse ne olur:
Önümüzdeki 5 yıllık dönemin ortalama kira geliri 10 bin TL olur. Ama bu durum bile aslında arzu edilecek bir durum değil. İlk yıllardaki yüksek kira zararı telafi ediyor. Son yıllardaki kiranın bugünkü değeri yine arzu edilenin çok altında. Yani kiracı 5 yıldan sonra kalmaya devam ederse adam yine kaybetmeye başlar. Burdan sonrası risk primleri vs. ile ileri seviyehesaplamaya giriyor burada bırakıyorum.
Şimdi hiç bir art niyeti olmayan adamın senaryosunun bir finans problemi olarak bilimsel çözümünü anlattım. İnanmayan lütfen bu soruyu çevirip varsa herhangi bir ülkedeki tanıdığına yollasın. Finans eğitimi alan birisinin çözmesini istesin. Söylediğim arguman bu. Ve tamamen bilimsel.
Piyasa koşulları geçerli olsa, popülizm ve yanlış ekonomi politikalarının siyasi sonuçlarını az yaşamak uğruna böyle kararlar alınmasa piyasa bu kadar sert bir refleks göstermeyecekti.
Buradan sonra işleri kötüleştiren 2 durum daha var:
1- Piyasa sadece art niyetsiz insanlardan oluşmaz, ve siz bir irrasyonel bir düzen başlatırsanız bunu fırsata çevirmeye çalışacak bir sürü aktör ortaya çıkar. Bunu bizim insanımız ahlaksız diye değerlendirirseniz yanılırsınız. Dünyanın her yerinde (otokrasi hariç) böyle olur. Wall Street'i çok mu ahlaklı ve romantik bilirsiniz. İş piyasayı sürekli, uygulanabilir, güven veren ve şeffaf bir şekilde regüle etmektir. Ama politikalarınız inandırıcı değilse regüle filan edemezsiniz.
2- Problemin içinde bu saçma durumun (artış limiti<enflasyon) yarattığı bir döngüsel girdap var. Bir ev sahibi ev kirasını yukarıdaki gibi yeniden değerlediğinde emsal değerleri biraz yükseltmiş oluyor. Çünkü ilk yıllardaki reel getiri artıyor. Öyle olunca bir süre sonra evini kiraya verecek bir sonraki ev sahibinin baz alacağı getiri beklentisi de biraz yükseliyor. O yükselmiş getirinin üzerine bu matematiği yapmaya başlıyor. Derken bir sonraki ....
Tekrar geri dönüp soralım bu %25 limiti kiracılar için gerçekten iyi birşey mi? Yoksa iddia ettiğim gibi bir hata mı?
Peki barınma sorunu var, herkes ev de alamıyor, görmezden mi gelsin devlet ? Ne yapmak lazım? :
1- Türkiye'de emlak (inşaat) işi uyuşturucu ticaretinden karlı. Sistem ucuza imarsız ya da imarı kötü bir arazi alıp, araya birilerini sokarak imar durumunu değiştirmek ve daha arsa aşamasında %1000 kazanmak üzerine kurulu. İzahı imkansız binalara izinler veriliyor. Bakanlık bizzat binaya özel imar izni veriyor. Yerleşime açılan orman arazisi, tarla vb yerler, imar durumu değiştirien yerler gibi tüm yerlerde oluşacak değer artışı çok yüksek bir vergi oranı ile vergilendirilmeli, buradan elde edilecek gelirler ev sahibi olmayanların ev sahibi yapılmasını finanse etmek için (uygun kredi, devlet eliyle konut yapımı vb.)
2- Mülk sahibi olmayan kiracılar ödedikleri kirayı gider göstererek gelir vergisi matrahından düşebilmeli. Böylece ücretlerinden (şahıs şirketiyse kazancından) kesilen vergi azalacak. Ödedikleri kiranın bir kısmını devlet karşılamış olacak (yukarıdaki kaynakla). İşverniyle anlaşnması net ücret üzerinden olanlar için bu AGİ gibi bir geri ödeme şeklinde de olabilr.
3- Yabancılara konut satışı sınırlandırılmalı. (Konut krizi için Arjantin, Kanada, Singapur gibi ülkeler böyle yaptı)
4- İkinci, üçüncü evlerin alımında, kullanılan kredilerde vb kalemlerde ekstra vergisel maliyetler oluşturulmalı. (bu da yukarıdaki fona)
...
...
Önerecek daha çok madde var ama asıl konu bu olmadığı için devam etmiyorum.
Kusura bakmayın konu derin olunca çok uzun yazmışım.
@Sercan, görüşmeyeli bayağı zaman oldu. Bu konu burada çözülmez
Bence bu yakında bir kahve içip devam edelim
